Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 21.10.2009 mit einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung befasst.

Der Kläger vermietete mit Vertrag vom 11.05.2007 den Beklagten ein Reihenhaus. Bei Abschluss des Mietvertrages gaben die Beklagten ihre Einkünfte mit EUR 3000,00 netto an. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monates im Voraus zu zahlen und es kommt auf die Rechtszeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes beim Vermieter an.

Die Beklagten trennten sich noch im Jahr 2007. Der Beklagte zu (2) zog aus dem Reihenhaus aus. Mit Schreiben vom 01.02.2008 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber beiden Parteien fristlos und hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er an, mit dem Auszug des alleinverdienenden Beklagten und dessen Erklärung, nur bis 31.03.2008, nicht aber darüber hinaus Miete zu zahlen, sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages entfallen.

Nach pünktlicher Mietzahlung bis einschließlich März 2008 übernahm das Jobcenter die Mietzahlung. Die Miete ging am 11.04., am 07.05., am 06.06. und am 08.07. für die jeweiligen Monate ein. Das Jobcenter ist nicht zu einer früheren Anweisung der Miete bereit. Mit Schreiben vom 11.06.2008 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos unter Berufung auf die verspäteten Mietzahlungen und erhob Räumungsklage.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus, dass weder der Auszug des alleinverdienenden Beklagten noch seine Weigerung, ab April 2008 Miete zu zahlen, noch die Änderung der finanziellen Verhältnisse eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Die bloße Wahrscheinlichkeit, dass Mietzahlungen ausbleiben, stellt noch keinen Grund für eine Kündigung dar. Die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist ebenfalls unwirksam, da die Einkommensverhältnisse nicht Geschäftsgrundlage sind.

Die Kündigung ist auch nicht wegen der um drei Tage verspäteten Mietzahlungen des Jobcenters gerechtfertigt, da eine fristlose Kündigung des Vermieters nur wegen nachhaltigen Vertragsverletzungen möglich ist.

Darüber hinaus berechtigen unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter nur dann zur Kündigung, wenn ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Insoweit muss zu Gunsten der Beklagten berücksichtigt werden, dass die unpünktliche Zahlung über das Sozialamt erfolgt und ihr damit nicht zugerechnet werden kann. Dies gilt insbesondere deshalb, weil sie mit der Vorlage der Abmahnungen alles Erforderliche unternommen hat, um auf das Sozialamt einzuwirken.

Dem Vermieter steht daher kein Räumungsrecht zu.
(VIII. Zivilsenat, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09)


Eingestellt am 12.01.2010 von Oehme-Denk
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